Айказ Фанян предостерегает власти от дальнейшего надувания ипотечного пузыря

АрмИнфо.Директор консалтинговой компании Modex Айказ Фанян предупреждает об опасности повторения <южнокорейского сценария> в Армении и призывает власти <сдуть> ипотечный пузырь на рынке недвижимости.

<Несколько дней назад журнал The Economist опубликовал статью под названием <Жилищный кризис в Южной Корее является предупреждением для других стран>, - написал на своей странице в соцсети Фейсбук Фанян. Так, в декабре 2022 года по сравнению с предыдущим месяцем цены на корейском рынке недвижимости снизились на 2%, а по сравнению с октябрем 2021 года (в период пика) снижение составило 24%.

<Два обстоятельства создали у меня впечатление, что эта статья есть описание послевоенной (российско-украинской) ситуации в Армении:

1. В 4 квартале 2022 г. в Корее конечное потребление в частном секторе снизилось на 0,4% а экспорт в январе 2023 г. по сравнению с январем 2022 г. сократился на 17% Это то, что нас ждет после окончания российско-украинской войны.  2.Домохозяйства перегружены долгами/кредитами, долги превышают годовой располагаемый доход более чем в два раза. Наша экономика движется в этом направлении в результате быстро растущего портфеля ипотечных кредитов>, - отметил эксперт.

По мнению Фаняна, в отличие от Кореи, где Центробанк пытался сдержать перегрев экономики и инфляцию (в том числе спроса на недвижимость) путем повышения ставки рефинансирования с августа 2021 года, этот инструмент имеет очень ограниченное влияние на спрос на первичном рынке недвижимости Армении, поскольку фактическим плательщиком процентов по кредиту в большинстве случаев является государство. Другими словами, как поясняет экономист, если процентная ставка по ипотеке увеличивается, из государственного бюджета возвращается больше подоходного налога, если, конечно, это позволяет подоходный налог заемщика.

<Опыт других стран подсказывает, что нашему правительству и ЦБ следует быть более осмотрительными и использовать различные инструменты для сдерживания надувания <пузыря> на рынке недвижимости>, - заключил Ачказ Фанян.

Напомним, что экономическая активность в Армении за 2022 год, по предварительным данным, составила 14,2%. Локомотивами роста выступили как торговля и сфера услуг (17% и 28,2%, соответственно), так и строительство (на 12,5%) - во многом за счет программы возврата подоходного налога по ипотеке на первичном рынке, которая пока действуют.

Отметим, что корейский рынок недвижимости характеризуется своеобразной системой аренды - чонсе. Она, как пишет ASIA Business Blog, заключается в том, что арендатор выплачивает крупную сумму владельцу недвижимости в качестве депозита на весь период аренды, который, как правило, длится 2 года. Размер этого депозита обычно варьируется от 50% до 80% от стоимости жилья, вся сумма полностью возвращается арендатору по завершении периода аренды спустя 2 года, при этом арендатор ничего не платит в качестве обычной арендной платы. Именно система чонсе явилась причиной повышения цен на недвижимость. На данный момент система чонсе составляет порядка 62% всех договоров аренды квартир в Сеуле. При этом многие корейцы берут кредиты в банках, так как не имеют собственных средств на выплату всей суммы чонсе.

Несмотря на то, что такая система сама по себе эффективна, как считают эксперты, имеются определенные риски. Рынок недвижимости, на котором господствует аренда чонсе, будет неизбежно подвергаться росту цен из-за повторяющихся схем реинвестирования - <промежуточных инвестиций> (gap investment). Многие арендодатели, купив недвижимость, сразу же находят арендатора, который выплачивает депозит, и в итоге платят лишь около 30- 40% от стоимости помещения. По истечении срока аренды помещение продают по уже более высокой цене, так как за 2 года цены на рынке повышаются, и таким образом получают доход. При этом арендодатель вкладывает депозит арендатора в новую недвижимость. Особо предприимчивые арендодатели практикуют <промежуточные инвестиции> сразу с несколькими квартирами или домами. В случае падения цен банкротство арендодателя может привести к потере всех оплаченных депозитов. Конечно, арендатору может и повезти - тогда при возобновлении договора он получит разницу между депозитами, но, соответственно, при повышении цен разницу придется заплатить арендатору.

Зачастую для внесения крупного депозита арендаторы берут кредит с плавающей процентной ставкой, рост которой также создает неустойчивую финансовую позицию для арендаторов. Риск возникает и в результате того, что арендодатели в свою очередь могут брать ипотеку на недвижимость. Таким образом, вся система имеет внутренний стимул для того, чтобы цены на недвижимость постоянно повышались