Արմինֆո. Մի քանի տարվա արագ աճից հետո Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է զարմացնել թե՛ գործարքների ծավալներով, թե՛ պահանջարկի կայունությամբ՝ չնայած Երևանում եկամտահարկի վերադարձի մեխանիզմի գործողության ավարտին։
Միևնույն ժամանակ, ոլորտի ներկայացուցիչները համոզված են, որ շուկայում ընթացող գործընթացներն ունեն օբյեկտիվ տնտեսական հիմքեր։ Ավելին, նրանց գնահատմամբ, շուկան ոչ միայն չի մոտենում լճացման, այլև պահպանում է հետագա աճի ներուժը՝ հիմնվելով ներդրումային պահանջարկի և մի շարք այլ գործոնների վրա։
Այն մասին, թե ինչ սպասել անշարժ գույքի շուկայից առաջիկա տարիներին, ԱրմԻնֆո-ին տված հարցազրույցում պատմել է DCD կառուցապատող ընկերության փոխտնօրեն, Հայաստանի կառուցապատողների ասոցիացիայի անդամ Հովհաննես Բասենցյանը։
Հովհաննես, նախ, պատմեք, թե ինչ է այսօր տեղի ունենում անշարժ գույքի շուկայում։ Որո՞նք են այն հիմնական գործոնները, որ կարող եք առանձնացնել։
Իմ կարծիքով՝ անշարժ գույքի շուկան դառնում է ավելի հասուն և պրոֆեսիոնալ։ Տեղի է ունենում դրա սեգմենտավորումը։ Այսինքն՝ կառուցապատողները դեռ նախագծման փուլում հասկանում են, թե ում համար է ստեղծվում այս կամ այն օբյեկտը։ Այսօր արդեն հստակ առանձնանում են էկոնոմ-, պրեմիում- և լյուքս-հատվածների նախագծերը, որոնք համապատասխանում են գնորդների տարբեր պահանջներին։
Միաժամանակ, աճում է նաև հաճախորդների իրազեկվածությունը։ Գնորդներն ավելի լավ են հասկանում, թե հատկապես ինչի համար են վճարում։ Եթե մարդուն անհրաժեշտ է ավելի մատչելի բնակարան, նա ընտրում է էկոնոմ- դասի օբյեկտներ։ Իսկ եթե հնարավորություն ունի ապահովելու կյանքի ավելի բարձր որակ և հարմարավետություն, գիտակցաբար ընտրում է շուկայի մեկ այլ հատված։
Մեկ այլ կարևոր գործոն է դարձել վճարման մեխանիզմների փոփոխությունը՝ եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի ավարտից հետո։ Շուկայում լայն տարածում են ստացել տարաժամկետ վճարման տարբեր սխեմաներ, որոնք կիրառվում են նաև արտերկրում, մասնավորապես՝ Դուբայում, երբ վճարումները շարունակվում են ոչ միայն շինարարության ընթացքում, այլև օբյեկտի շահագործման հանձնումից հետո։ Բանկերը նույնպես առաջարկում են ավելի ճկուն լուծումներ, ինչը մասամբ փոխհատուցում է նախկին արտոնությունների բացակայությունը։
Արդյունքում՝ անշարժ գույքի առքուվաճառքի տեմպերը շարունակում են աճել։
Այսինքն, եթե մեկ նախադասությամբ ձևակերպեմ շուկայի զարգացման հիմնական գործոնները, ապա դրանք են, նախեւառաջ, ոլորտի սեգմենտավորումը, կառուցապատողների և գնորդների մասնագիտական գիտելիքների աճը, ինչպես նաև վճարման և տարաժամկետ մարման ճկուն մեխանիզմների ներդրումը։
Իսկ, ընդհանուր առմամբ, ինչպե՞ս կբնութագրեիք 2022-2025 թվականների ժամանակահատվածը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի համար։
Այդ ժամանակահատվածում շուկան ցուցաբերել է սրընթաց աճ։ Եթե նախկինում դա կապված էր եկամտահարկի վերադարձի մեխանիզմի ազդեցության հետ, ապա այսօր արդեն կարելի է փաստել, որ դա այդպես չէ։ Քանի որ 2026 թվականը շարունակել է նույն միտումը՝ նույնիսկ ավելի ակտիվ տեմպերով, ինչի մասին վկայում են նաև Անշարժ գույքի կադաստրի տվյալները։ Մասնավորապես, առաջին եռամսյակում Երևանում գործարքների թիվն աճել է մոտ 100 տոկոսով, իսկ մայրաքաղաքից դուրս՝ հարակից բնակավայրերում, աճը կազմել է 120-150 տոկոս։
Փորձագետների կարծիքով՝ նախորդ տարիների նման ակտիվ դինամիկան պայմանավորված էր մարդկանց եւ կապիտալի ներհոսքով, այսինքն՝ ռելոկացիայի գործոնով։ Ձեր կարծիքով՝ արդյո՞ք տեղի ունեցածը հիշեցնում էր «փուչիկ», թե՞ գների աճը կարելի էր համարել «առողջ»՝ տնտեսական հեռանկարների ֆոնին։
Ռելոկացիայի շնորհիվ ակտիվացավ վարձակալության շուկան, որը հետագայում կայունացավ։ Հենց այդ հատվածում կարելի է խոսել «փուչիկի» ազդեցության մասին։ Մարդկանց ներհոսքը բավականին մեծ էր, և նրանք պատրաստ էին ցանկացած գնով բնակարան վարձակալել։ Արդյունքում՝ գները բարձրացան։ Սակայն դա չազդեց անշարժ գույքի առքուվաճառքի հատվածի գների վրա։
Ռելոկանտների ազդեցությունն այստեղ եղել է անուղղակի և ոչ այնքան էական։ Այսինքն, երբ վարձակալության գները բարձրացան, անշարժ գույքը սկսեց ներդրումային հետաքրքրություն առաջացնել։ Մարդիկ սկսեցին բնակարաններ ձեռք բերել՝ դրանք վարձակալության հանձնելու նպատակով։
Միաժամանակ հնչում էին գնահատականներ, որ շինարարության հատվածը գերտաքացած է։ Արդյո՞ք Դուք կիսում եք անշարժ գույքի առաջնային շուկայում «փուչիկի» առկայության մասին կարծիքը։
Դա միանշանակ կեղծ օրակարգ է։ Քանի որ, եթե 2022 թվականին եկամտահարկի վերադարձի մեխանիզմի ֆոնին առաջնային շուկան ակտիվ զարգանում էր, եւ թվում էր, թե դա «փուչիկ» է, եւ այդ մեխանիզմի գործողության ավարտից հետո պետք է լիներ հակառակ ազդեցություն։ Սակայն, ինչպես տեսնում ենք, նույնիսկ, առաջին եռամսյակում անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների թիվն ավելի մեծ էր, քան նախորդ երկու եռամսյակների ընթացքում։ Հետևաբար, «փուչիկի» մասին խոսելու հարկ չկա։
Իսկ գերկառուցապատման ռիսկեր չե՞ք տեսնում, թե՞ մեր շուկան ի վիճակի է կլանել նման ծավալները։
Միանշանակ՝ Հայաստանում գերկառուցապատման ռիսկեր չկան։ Դա մի առասպել է, քանի որ շինարարները չէին կառուցապատի, եթե չզգային, որ կա պահանջակ։Կան վաճառքի ցուցանիշներ, կան կադաստրային տվյալներ, որոնք վկայում են պահանջարկի առկայության մասին։ Նույնիսկ, վերջերս անցկացված Toon Expo մասնագիտացված ցուցահանդեսը հստակ ցույց տվեց դա․ մի քանի հազար մարդու հոսք, կնքված գործարքներ։ Այդ ամենը վկայում է, որ շուկայում պահանջարկ կա։ Պարզապես, յուրաքանչյուրը սպասում է իր նախագծին և ճիշտ պահին՝ անշարժ գույք ձեռք բերելու համար։
Այսինքն՝ առաջիկա 2-3 տարիներին մեծ թվով չվաճառված բնակարանների ի հայտ գալու ռիսկի մասին խոսելու հարկ չկա՞։
Նման վտանգ չեմ տեսնում։ Իրավիճակը կարգավորվում է հենց կառուցապատողների կողմից՝ շուկայական կոնյունկտուրային գնահատման և վաճառքի ճկուն մեխանիզմների կիրառման շնորհիվ։
Եթե կառուցապատողը տեսնում է, որ շինարարության ընթացքում իրացվել է նախագծի միայն մի մասը, իսկ մնացած բնակարանները շինարարության ավարտական փուլում բավարար ակտիվությամբ չեն վաճառվում, ապա առաջարկում է լրացուցիչ մեխանիզմներ, որոնք ավելի գրավիչ են դարձնում գնումը։ Օրինակ՝ գնորդը հնարավորություն է ստանում շարունակել վճարումները արդեն օբյեկտի շինարարության ավարտից հետո։
Այսպիսով, կառուցապատողները հարմարվում են շուկայական իրավիճակին և ստեղծում պայմաններ, որոնք թույլ են տալիս պահպանել պահանջարկը։ Հետևաբար, ես չեմ տեսնում այնպիսի ռիսկ, որ շենքերը կկառուցվեն, իսկ բնակարանները կմնան չբնակեցված։
- Եւ, այնուամենայնիվ, ի՞նչն է այսօր առավելապես խթանում շուկան, ներդրումային պահանջա՞րկը, թե՞ մարդկանց իրական բնակարանային կարիքը։
Կարծում եմ՝ շուկայի զարգացումն ավելի շատ պայմանավորված է ներդրումային պահանջարկով։ Իհարկե, կա նաեւ բնակարանների կարիք, սակայն դա երկրորդական դեր է խաղում։ Բայց մենք տեսնում ենք, որ գնորդները, հիմնականում, ձեռք են բերում պրեմիում դասի անշարժ գույք։ Խոսքը մարդկանց մասին է, որոնց համար դա արդեն չորրորդ կամ հինգերորդ բնակարանն է, որից ակնկալում են եկամուտ ստանալ՝ կամ վաճառքի, կամ վարձակալության միջոցով։ Ներդրումային գնորդներն այսօր առքուվաճառքի գործարքների առավել ակտիվ մասնակիցներն են, ինչն էլ խթանում է շուկայի զարգացումը։
Իսկ ինչպե՞ս եք կարծում՝ բնակարանների գները կշարունակե՞ն աճել, թե՞ շուկան արդեն հասել է իր գագաթնակետին։
Երևանում բնակարանների գների շարունակական աճը միանգամայն իրատեսական է թվում։ Իմ կարծիքով՝ հետագա աճի ներուժը պահպանվում է, մինչդեռ, գների էական նվազման նախադրյալներ ես չեմ տեսնում։
Նախ՝ դա պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ Հայաստանը շարունակում է մնալ զարգացող երկիր։ Նման տնտեսությունների համար բնորոշ է անշարժ գույքի գների կայուն աճը, ընդ որում՝ հաճախ ավելի բարձր տեմպերով, քան զարգացած երկրներում։
Երկրորդ՝ շուկայի վրա ազդեցություն ունի շինարարության ինքնարժեքի աճը Եթե միաժամանակ աճում են նախագծերի իրականացման ծախսերը, և պահպանվում է գնորդների շրջանում պահանջարկը, ապա դա անխուսափելիորեն անդրադառնում է բնակարանների վերջնական արժեքի վրա։
Մասնավորապես, վճարման նոր ճկուն մեխանիզմները հանգեցնում են այն բանին, որ կառուցապատողները իրենց եկամուտների զգալի մասը ստանում են ավելի ուշ։ Գնորդների տեսանկյունից դա դրական փոփոխություն է, սակայն շինարարական ընկերությունների համար այն նշանակում է լրացուցիչ ֆինանսավորման ներգրավման անհրաժեշտություն։ Եթե նախկինում կառուցապատողը կարող էր առավել մեծ չափով օգտագործել գնորդների կողմից շինարարության փուլում կատարված վճարումները, ապա այժմ ավելի հաճախ ստիպված է ներգրավել կորպորատիվ վարկեր։ Համապատասխանաբար, այդ վարկերի սպասարկման ծախսերը մեծացնում են նախագծերի ինքնարժեքը։
Բացի այդ, ինքնարժեքի վրա ազդում են նաև օրենսդրական փոփոխությունները։ Մասնավորապես, բարձրացել են շինարարության թույլտվությունների և ուղեկցող փաստաթղթերի ստացման ծախսերը, ինչը նույնպես արտացոլվում է կառուցապատողների ծախսերում։
Այսպիսով, գոյություն ունեն մի շարք գործոններ, որոնք նպաստում են շինարարության ինքնարժեքի աճին, իսկ դա չի կարող չանդրադառնալ անշարժ գույքի շուկայում գների վրա, հատկապես՝ առաջնային բնակարանային հատվածում։
Եվ վերջում կցանկանայի հարցնել՝ մեր անշարժ գույքի շուկայի համար առաջիկա 3-5 տարիներին ո՞ր սցենարն եք համարում առավել հավանական․ աճ, լճացում, թե՞ այլ զարգացում։
Շուկայի լճացում ես չեմ տեսնում։ Առավել հավանական սցենարը համարում եմ հետագա աճը, թեև այն կուղեկցվի որոշակի սրբագրումներով։
Ինչպես արդեն նշել եմ, շուկան զարգանում է․ կառուցապատողները ավելի լավ են հասկանում հաճախորդների պահանջները, տեղի է ունենում անշարժ գույքի սեգմենտավորում, ինչը նպաստում է պահանջարկի և առաջարկի ավելի հավասարակշռված հարաբերակցությանը։ Հենց այդ պատճառով շուկան շարունակում է աճել՝ միաժամանակ անցնելով սրբագրման բնական գործընթացներով։
Եկամտահարկի վերադարձի մեխանիզմի գործողության ավարտից հետո բազմաթիվ կառուցապատողներ կամ ավելի զգուշավոր դարձան նոր նախագծեր սկսելու հարցում, կամ ընդհանրապես հետաձգեցին շուկա մուտք գործելը։ Արդյունքում՝ առաջարկն սկսեց աճել ավելի զուսպ տեմպերով, մինչդեռ, պահանջարկը շարունակեց ավելանալ։
Բացի այդ, զգալի դեր խաղաց անշարժ գույքի շուկայում բումի ազդեցությունը։ Երբ մեծ թվով մարդիկ սկսեցին ներդրումներ կատարել բնակարանների ձեռքբերման մեջ, դա լրացուցիչ հետաքրքրություն առաջացրեց շուկայի նկատմամբ։ Շատերը անշարժ գույքը դիտարկեցին որպես միջոցների ներդրման գրավիչ գործիք, ինչը նույնպես նպաստեց պահանջարկի աճին։
Եթե բացառենք ֆորս-մաժորային սցենարները, ապա, կարծում եմ, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան առաջիկա տարիներին կպահպանի աճի միտումը՝ միաժամանակ անցնելով բնական սրբագրման փուլերով։-
