Пятница, 5 Июня 2026 16:05

АрмИнфо. После нескольких лет стремительного роста армянский рынок недвижимости продолжает удивлять как объемами сделок, так и устойчивостью спроса, несмотря на завершение действия механизма возврата подоходного налога в Ереване.

При этом представители отрасли убеждены, что происходящие процессы имеют под собой вполне объективные экономические основания. Более того, по их оценкам, рынок не только не приближается к стагнации, но и сохраняет потенциал дальнейшего роста, опираясь на инвестиционный спрос и другие факторы.

О том, чего ожидать рынку в ближайшие годы, в интервью АрмИнфо рассказал замдиректора девелоперской компании DCD, член Армянской ассоциации застройщиков Ованнес Басенцян.

- Ованес, в первую очередь, расскажите о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости? Какие ключевые факторы вы могли бы выделить?

- На мой взгляд, рынок недвижимости становится более зрелым и профессиональным. Происходит его сегментация. То есть, еще на этапе проектирования застройщики понимают, для кого создается тот или иной объект. Сегодня уже четко выделяются проекты эконом-, премиум- и люкс-сегментов, соответствующие различным запросам покупателей.

Одновременно растет и грамотность самих клиентов. Покупатели лучше понимают, за что именно они платят. Если человеку необходимо более доступное жилье, он выбирает объекты эконом-класса. Если же есть возможность обеспечить более высокий уровень комфорта и качества жизни, он осознанно выбирает другой сегмент рынка.

Еще одним важным фактором стали изменения в механизмах оплаты после завершения программы возврата подоходного налога. На рынке получили распространение различные схемы рассрочки, аналогичные тем, которые применяются за рубежом, в частности в Дубае, когда выплаты продолжаются не только в период строительства, но и после сдачи объекта в эксплуатацию. Банки также предлагают более гибкие решения, что частично компенсирует отсутствие прежних льгот. В результате темпы купли-продажи недвижимости продолжают расти.

Одной фразой, если говорить о ключевых факторах развития рынка сегодня, то это прежде всего сегментация отрасли, рост компетентности застройщиков и покупателей, а также внедрение гибких механизмов оплаты и рассрочки.

 

- А как бы Вы в целом охарактеризовали период 2022-2025 гг. для рынка недвижимости Армении?

 

- Рынок в этот период демонстрировал стремительный рост. И если ранее это было связано с механизмом действия подоходного налога, то сейчас, можно засвидетельствовать, что является уже фактом, что это далеко не так. Потому что 2026 год продолжился в том же тренде, и даже более активно, о чем и говорят и данные Кадастра недвижимости. В частности, в I квартале в Ереване сделки показали рост приблизительно на 100%, а за пределами столицы, но в прилегающих населенных пунктах – в пределах 120 -150%.

 

- Эксперты говорят о том, что вот такая активная динамика в предыдущие годы была обусловлена притоком людей и капитала, то есть фактором релокации десятков тысяч людей. По мнению некоторых, происходящее напоминало «пузырь», или же рост цен был «здоровым» и естественным на фоне экономических перспектив?

- Благодаря релокации активизировался рынок аренды, поле чего стабилизировался. Вот на этом рынке могу сказать, что был эффект пузыря. Потому что приток людей был достаточно большой, и они были готовы по любым ценам арендовать жилье. Следовательно, по этой причине цены повысились. Но это не повлияло на цены в сегменте купли -продажи недвижимости.

Релоканты здесь оказали непрямое и не столь существенное воздействие. То есть, когда цены на аренду повысились, недвижимость стала вызвать инвестиционный интерес. Люди начали приобретать жилье для того, чтобы сдавать его в аренду.

 

- Одновременно звучали оценки о том, что строительный сектор оказался перегрет. Разделяете ли Вы мнение о наличии «пузыря» на первичном рынке недвижимости?

 

- Это однозначно ложная повестка. Потому что, если в 2022 году на фоне механизма налогового вычета первичный рынок активно развивался, то после завершения действия этого механизма, рынок должен был упасть, «пузырь», о котором вы говорите, должен был лопнуть. Но этого не произошло. Напротив, уже в I квартале было совершено больше сделок по купле-продаже недвижимости, чем в течение предыдущих двух кварталов. То есть, говорить о пузыре не приходится.

 

- А рисков перезастройки не видите, или наш рынок способен поглотить такой объем?

 

- Однозначно, в Армении нет рисков перезастройки. Это некий миф, потому что строители не застраивали бы, если бы не чувствовали, что спрос падает. Есть цифры, продажи, в конце концов, кадастровые данные, свидетельствующие о наличии спроса. Даже состоявшаяся специализированная выставка Toon Expo наглядно продемонстрировала, что спрос высок, в ее рамках состоялось несколько заключенных сделок. Все это говорит о спросе. Просто каждый ждет свой проект, правильного момента, чтобы приобрести недвижку.

 

- То есть о риске появления большого количества непроданных квартир в ближайшие 2–3 года не приходится?

 

- Такой угрозы нет. Ситуация регулируется самими застройщиками за счет оценки рыночной конъюнктуры и внедрения гибких механизмов продаж.

Если застройщик видит, что в ходе строительства реализована лишь часть проекта, а оставшиеся квартиры на этапе завершения строительства продаются недостаточно активно, он предлагает дополнительные механизмы, делающие покупку более привлекательной. Например, покупатель получает возможность продолжать выплаты уже после завершения строительства объекта.

Таким образом, застройщики адаптируются к рыночной ситуации и создают условия, позволяющие поддерживать спрос. Поэтому я не вижу риска того, что здания будут построены, а квартиры останутся незаселенными.

 

- И все же, что сегодня в большей степени движет рынком - инвестиционный спрос или реальная потребность людей в жилье?

 

- Думаю, что это развитие рынка более обусловлено инвестиционным спросом. Конечно, есть и потребность в жилье, но это во вторую очередь. Но мы видим, что закупщики приобретают в основном недвижимость премиум-класса. Это те, для которых это уже 4-я , 5-я квартира, от которой ожидают получать доход – либо через продажу, либо посредством сдачи в аренду. Инвестиционные покупатели – более активные участники сделок по купле-продаже, что и двигает рынок.

 

- А как Вы считаете, цены на квартиры продолжат расти или рынок уже достиг своего пика?

 

- Продолжительный рост цен в Ереване выглядит вполне реалистичным. На мой взгляд, потенциал для дальнейшего роста сохраняется, тогда как предпосылок для существенного снижения цен я не вижу.

Во-первых, это связано с тем, что Армения остается развивающейся страной. Для таких экономик характерен устойчивый рост цен на недвижимость, причем зачастую с более высокими темпами, чем в развитых странах.

Во-вторых, на рынок влияет рост себестоимости строительства. Если одновременно растут затраты на реализацию проектов и сохраняется спрос со стороны покупателей, это неизбежно отражается на конечной стоимости жилья.

В частности, новые гибкие механизмы оплаты позволяют застройщикам получать значительную часть доходов позже. С точки зрения покупателей это позитивное изменение, однако для строительных компаний оно означает необходимость привлекать дополнительное финансирование. То есть, если раньше застройщик мог в большей степени использовать средства покупателей, внесенные на этапе строительства, то теперь он чаще вынужден привлекать корпоративные кредиты. Соответственно, расходы на обслуживание этих кредитов увеличивают себестоимость проектов.

Кроме того, на себестоимость влияют и законодательные изменения. В частности, выросла стоимость получения разрешений на строительство и сопутствующей документации, что также отражается на их затратах.

Таким образом, существует целый ряд факторов, способствующих росту себестоимости строительства, а это не может не сказываться на ценах на рынке недвижимости, особенно в сегменте первичного жилья.

 

- И в завершение хочу спросить, какой сценарий Вы считаете наиболее вероятным в ближайшие 3–5 лет для нашего рынка недвижимости: рост, стагнация или другой сценарий?

 

- Стагнации рынка я не вижу. Наиболее вероятным сценарием считаю дальнейший рост, хотя он будет сопровождаться определенными корректировками.

Как я уже говорил, рынок развивается: застройщики лучше понимают потребности клиентов, происходит сегментация недвижимости, что способствует более сбалансированному соотношению спроса и предложения. Именно поэтому рынок продолжает расти, одновременно проходя через естественные процессы корректировки.

После завершения действия механизма возврата подоходного налога многие застройщики либо стали осторожнее в запуске новых проектов, либо вовсе отложили выход на рынок. В результате предложение стало расти более сдержанными темпами, тогда как спрос продолжил увеличиваться.

Кроме того, значительную роль сыграл первоначальный эффект бума на рынке недвижимости. Когда большое количество людей начало инвестировать в жилье, это вызвало дополнительный интерес к рынку. Многие увидели в недвижимости привлекательный инструмент вложения средств, что также способствовало росту спроса.

Если исключить форс-мажорные сценарии, то считаю, что рынок недвижимости Армении в ближайшие годы сохранит тенденцию к росту, проходя при этом через естественные корректировки.